Kauppalehti 10.4.2018 Autopaikoilla kiinteistösijoittajaksi

10.04.2018

Vähäinen informaatio on markkinaan perehtyneelle sijoittajalle etu. "Jotta saa saman euromäärän vuokratulot kuin yhdestä yksiöstä, pitää olla kymmenkunta autopaikkaa", sjoittaja sanoo.

Yksityisten pysäköintipaikkojen hinnat ovat nousseet muutamassa vuodessa paikoin voimakkaasti pääkaupunkiseudulla.

"Vantaan Pähkinänrinteessä vuonna 2010 alle sadalla eurolla myydystä autopaikasta saa maksaa nyt muutama tuhat euroa", sijoittaja Sanna Spårman sanoo.

Vantaan Kivistössä puolestaan hinnat ovat kallistuneet vuodentakaisesta 30 prosentilla, kun pysäköinti muuttui maksulliseksi viime syksynä.

Tiedot perustuvat Spårmanin omiin merkintöihin, sillä hintakehityksestä ei ole saatavilla tilastotietoa. Informaation niukkuus on markkinaan perehtyneelle sijoittajalle siunaus.

Erityisesti kantakaupunkien ulkopuolella autopaikkoja myydään ilman kiinteistövälittäjää. Asunnosta erillään myytävän autopaikan todellisen arvon arviointi saattaa olla vaikeaa, sillä usein niitä on kaupan yhtä aikaa vain muutamia tai ei ollenkaan samalta alueelta.

"Ilman välittäjää operoiva myyjä saattaa pyytää hyvästä autopaikasta vain muutamia satoja tai tuhansia euroja. Kaikki eivät vielä täysin ymmärrä, millainen arvo niillä on kasvukeskuksissa", Spårman sanoo.

Suurissa kaupungeissa erillään asunnoista jälleenmyytävät autopaikat hinnoitellaan keskimäärin selvästi yli 10 000 euron arvoisiksi, mutta hinnat vaihtelevat suuresti kaupunkien sisällä, ilmenee Aalto yliopistossa tehdystä pro gradu ­-tutkielmasta. Kuukausivuokrat vaihtelevat pääkaupunkiseudulla muutamista kymmenistä euroista satoihin euroihin.

"Kymppitonnin maksavasta autopaikasta on saatava usein vähintään reilut sata euroa vuokratuloa, jotta tuotto olisi riittävä eli reilut kymmenen prosenttia", sijoittaja Joonas Orava sanoo.

Orava on sijoittanut autopaikkoihin Jyväskylässä ja autotalleihin Hämeenlinnassa. Hän sanoo, että työmäärä suhteessa euroihin on erityisesti autopaikoissa suuri verrattuna asuntosijoittamiseen. Siksi tuottovaatimuksen on oltava niissä suurempi kuin asunnoissa.

"Jotta saa saman euromäärän vuokratulot kuin yhdestä yksiöstä, pitää olla kymmenkunta autopaikkaa", Orava vertaa.

Toisaalta riski on hajautetumpi, sillä yhden sijoitusasunnon hinnalla on mahdollista ostaa useita autopaikkoja yhdestä tai useammasta kaupungista. Jälleenmyynti saattaa kuitenkin olla asunto-osaketta vaikeampaa.

"Kasvukeskuksissa potentiaalisia ostajaehdokkaita asunnolle on tuhansia, mutta yksittäiselle autopaikalle muutama kymmenen tai sata", Orava arvioi.

Vantaan Pähkinänrinteessä vuonna 2010 alle sadalla eurolla ­myydystä autopaikasta saa maksaa nyt muutama tuhat ­euroa."

Sanna Spårman, sijoittaja

Harvat piensijoittajat operoivat markkinassa samoilla euromäärillä kuin sijoitusasunnoissa. Autopaikkoihin sijoittaminen sisältää nimittäin mahdollisuuden päästä sijoitusasuntoa pienemmillä pääomilla kiinni kasvukeskusten kiinteistömarkkinoihin tuotto-odotuksesta tinkimättä.

Sanna Spårman ostaa autopaikkoja enintään noin 10 000 eurolla. Vuokratuotot vaihtelevat reilusta kymmenestä prosentista ylimmillään 50 prosenttiin. Yhteenlasketut vuokratulot nousevat muutamaan tuhanteen euroon vuodessa.

"Kassavirtaa tärkeämpää minulle on autopaikoissa niiden arvonnousupotentiaali, jonka arvioin olevan noin kaksinkertainen seuraavan 5-10 vuoden sisällä."

Joonas Orava kertoo myyneensä Jyväskylässä autopaikkoja kaksi kertaa niiden hankintahintaa korkeampaan arvoon. Ilmaisen pysäköintitilan vähentyminen ja asukaspysäköintimaksujen korotukset suurissa kaupungeissa nostavat osaltaan hintoja.

Spårmanin sijoitussalkussa autopaikkoja on nyt muun muassa Vantaan Kivistössä sekä Espoon Matinkylässä. Sijoitukset ovat sekä halleissa että kattamattomilla alueilla. Helsingissä Spårmanilla ei ole sijoituksia, sillä hinnat ovat hänen mukaansa korkeat ja arvonnousupotentiaali pienempi kuin muualla pääkaupunkiseudulla.

Näin sijoitat ­autopaikkoihin

Etsi myytäviä autopaikkoja asutusalueilta, joissa on vähän ilmaista ­pysäköintitilaa, suuri autokanta ja asukasmäärä kasvaa voimakkaasti.

Kiinnitä huomiota autopaikan käytettävyyteen: koko, ovijärjestelmät ja valmius sähköauton lataukseen.

Vaadi yhtiöjärjestys ja isännöitsijätodistus nähtäväksesi, sillä taloyhtiön remontit ja lainat voivat rasittaa autohalliosakkeita.

Aloita yhdestä tai muutamasta ­autopaikasta, jotta opit markkinan ennen kuin sijoitat enemmän.

Sijoituslainan vakuutena voit ­käyttää autopaikan osakekirjaa.

Kauppalehti 10.4.2018