Airbnb toiminta ja kotimajoitus - uhka vai mahdollisuus taloyhtiössä

01.06.2018

Suomen Vuokranantajat sekä Uudenmaan Kiinteistöliitto järjestivät tilaisuuden 30.5. Helsingissä johon kutsuttiin paikalle taloyhtiön hallituksen jäseniä. 

Aiheena - Airbnb, uhka vai mahdollisuus

Olen itse taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja sain sen vuoksi myös kutsun tilaisuuteen.

Illan asiantuntijoina olivat:

Asuntosijoittaja Jenni Witikkala
Toiminnanjohtaja Mika Heikkilä, Kiinteistöliitto Uusimaa
Toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva, Suomen Vuokranantajat
johtava lakimies Mia Pujals, Kiinteistöliitto Uusimaa
Päälakimies Sanna Hughes, Suomen Vuokranantajat
Erityisasiantuntija Lauri Jääskeläinen, Ympäristöministeriö

Airbnb on aihe joka puhututtaa sekä Kiinteistöliitossa että Vuokranantajien jäsenten keskuudessa. Asia herättää suuria tunteita suuntaan ja toiseen. Riskien, ongelmien sekä positiivisten puolien esille tuomiseksi haluttiin järjestää tilaisuus jossa Helsinki on nyt suunnan näyttäjänä. Tämä oli keskustelun avaus joka jatkuu vielä asiantuntijaorganisaatioiden välillä. Kaikki ovat yhtä mieltä siitä että ei haluta lähteä kieltojen tielle. Tarpeen on löytää nyt yhteisiä pelisääntöjä.

Asuinhuoneiston käyttötarkoitus - Airbnb asuinkäyttöä vai ei 
Asunto-osakeyhtiössä huoneiston käyttötarkoitus määritellään yhtiöjärjestyksessä ja rakennusluvassa. Osakkeenomistajalla on oikeus käyttää asuntoa yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen eli kotina. Johtava lakimies Mia Pujals toteaa että Airbnb toiminnassa on kyse siitä että henkilö majoittuu asunnossa ikään kuin kotona, ja käyttää asuntoa nukkumiseen. Näinollen asuntoa käytetään yhtiöjärjestyksen määräämään tarkoitukseen.

Jos Airbnb toiminta halutaan taloyhtiössä kieltää, tulee tämä muutos tehdä yhtiöjärjestykseen. Tähän tarvitaan myös kaikkien osakkaiden lupa. Jos häiriöitä ilmenee, eikä vuokralainen varoituksista huolimatta muuta toimintaa, eikä osakas saa tilannetta haltuun, on ainoa asunto-osakeyhtiölaissa säädetty pakkokeino ottaa huoneisto haltuun. Tähän on kuitenkin olemassa laissa tiukat menettelymääräykset, joten tilanne saa olla erittäin äärimmäinen että tällaisiin toimenpiteisiin voidaan ryhtyä.

Asiantuntijat olivat tilaisuuden aikana yhtä mieltä siitä että häiriötilanteisiin tulee kuitenkin puuttua ja vaihtuville asukkaille tulee olla selkeät ohjeet siitä mitkä ovat taloyhtiön säännöt. Airbnb vieraat ovat nimenomaan vieraita, eivätkä vakituisia asukkaita. Sen vuoksi ja perusteella myös yleisiin tiloihin pääsemistä voidaan vierailta rajoittaa.

Taliyhtiölle ei tarvitse ilmoittaa vaihtuvista vieraista, eikä taloyhtiö voi rajoittaa sitä ketä vieraita voidaan majoittaa. Usein vaihtuvat vieraat aiheuttavat kuitenkin usein taloyhtiössä turvattomuutta ja epäselvyyksiä. Sen vuoksi on hyvä ilmoittaa taloyhtiölle toiminnasta, jotta tästä ollaan tietoisia.

Ongelmatilanteissa sekä epäselvissä tilanteissa voi liittojen jäsenenä konsultoida sekä Kiinteistöliittoa, että Suomen Vuokranantajia.

Vastuukysymykset vesimaksuista sekä vahinkotapauksissa
Asunnon, eli osakkeenomistaja vastaa vastikkeiden maksamisesta yhtiölle. Osakkeenomistaja on siis myös vastuussa vesimaksusta taloyhtiölle. Ongelmallista on kun ei ole tiedossa montako Airbnb vierasta kulloinkin majoittuu ja asukasmäärä saattaa vaihdella. Illan asiantuntijat kannustavat käymään maksuista avointa keskustelua taloyhtiön kanssa, jolloin asiasta ollaan yhteisesti sovittu ja pelisäännöt on selvät.

Isoksi keskustelun aiheeksi selkeästi nousi Airbnb asukkaan mahdollisesti aiheuttamat vahingot. Kuka on vastuussa jos jotain sattuu. Ongelma selkeästi on se, että vaihtuva majoittuja saattaa olla ulkomaalainen, eikä hänestä ole kovin paljon tietoja. Jos majoittuja aiheuttaa asunnossa esimerkiksi vesivahingon, niin tämä ei ole automaattisesti osakkeenomistajan vastuulla. Pääperiaate on, että vastuussa oleva on velvollinen korvaamaan tahallaan tai huolimattomasti aiheuttamansa vahingon. Osakas vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta ja mahdollisten muutostöiden kunnossapidosta (Asunto-osakeyhtiölaki, kunnossapitovastuu). Ja tämä ei ole sama asia kuin vahingonkorvausvastuu. Tässä Mia Pujals korostaa että vakuutukset ovat avainasemassa. Sekä taloyhtiön että osakkaan osalta.

Onnistumisen pelisäännöt
Toimiva Airbnb ja kotimajoitus voi olla eduksi ja hyödyksi myös taloyhtiölle, toteaa Mia Pujals. Lainsäädännön jättämät aukot ja tiedostetut ongelmat kannattaa ratkaista sopimalla asioista etukäteen yhtiön ja osakkaan välillä. Onnistumisen avaimiin kuuluvat vesimaksut, taloyhtiön pelisäännöt ja asumisrauha yhtiössä sekä avainturvallisuus. Ehdottoman tärkeää on että osakkaalla on vakuutukset kunnossa. On hyvä muistaa, että taloyhtiö on ihmisten koti ja Airbnb toiminnan tulee sopeutua siihen. Eikä toisinpäin.

AirBnb vuokranantajan näkökulmasta
Ydinkysymys on, onko Airbnb toiminta ammattimaista majoitustoimintaa vai satunnaista majoitustoimintaa. Verottaja määrittelee eron vielä melko suurpiirteisesti. Asiaan kaivataan selkeämpiä linjauksia. Erittäin huomioitava seikka on se, että jos ostat asunnon omaksi kodiksi, sinun tulee asua asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta. Jos olet välissä vuokrannut asuntoa, voit joutua maksamaan tästä myyntivoiton veroa pääomatuloverotuksen mukaisesti.

Ammattimainen majoitustoiminta eroaa tavallisesta kotimajoituksesta, sillä sitä säätelee eri lait. Ammattimaisesta majoitustoiminnasta on tehtävä ilmoitus kaupungin terveysviranomaiselle. Lisäksi majoitusta tarjoavan on huolehdittava palo- ja poistumisturvallisuudesta sekä vakuutuksista.

Verottajan esimerkkejä ammattimaisesta ja perinteisestä kotimajoituksesta:
- Ammattimaiseen majoitustoimintaa kuuluu: Liinavaatteiden vaihto tai aamiainen. Näiden puuttuminen ei kuitenkaan tarkoita sitä että toiminta ei olisi ammattimaista
- Jos vuokrattavia tiloja on enemmän kuin kaksi, voidaan toiminta tulkita ammattimaiseksi. Tilojen muulla käytöllä on kuitenkin merkitystä. Kuten se, asuuko omistaja asunnossa osittain tai ajoittain itse vai ei.
- Vuokrauksen kesto: Alle kahden kuukauden majoitusjaksot luetaan ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi. Toisaalta asuntoa voidaan vuokrata esim. putkiremontin ajaksi, ja tuolloin putkiremontit voivat kestää myös lyhyempiä jaksoja kuin kaksi kuukautta.

- Jos asuntoa vuokrataan vain silloin tällöin ja asunto muutoin on vuokralla tai omistajan käytössä, ei toiminta ole ammattimaista

On huomioitava, että jos verottaja tulkitsee toiminnan ammattimaiseksi, on toimintaa harjoittava ALV-velvollinen. Jos toiminta ei ole ammattimaista, maksaa henkilö tuloista pääomatuloverotuksen mukaisesti. Esille tuli myös näkemys, että jos sijoittaja ostaa asunnon Airbnb käyttöön, tulkitaan tämä kenties jatkossa ammattimaiseksi toiminnaksi.

Jos harkitset asunnon vuokraamista Airbnb toimintaa, etkä itse omista asuntoa, huomioi että vuokranantajalta on kysyttävät lupa Airbnb toimintaan. Alle puoli asuntoa voi kuitenkin alivuokrata ilman lupaa jos vuokranantaja on itse paikalla.

Tämä oli keskustelun avaus, josta ei vielä voi tulkita tai vetää johtopäätöksiä. Nämä olivat asiantuntijoiden näkemyksiä sekä viittauksia olemassa olevaan lainsäädäntöön.

LISÄTIETOJA:

Suomen Vuokranantajien kirjoitus löytyy täältä:
Suomen Kiinteistöliiton kirjoitus löytyy  täältä:

Suosittelen:
HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen. Koulutus on ilmainen Kiinteistöliiton jäsenille. 

1.6.2018 Sanna Spårman.
En ota vastuuta mahdollisista asiavirheistä. Teksti perustuu kuulemaani ja omaan tulkintaan tilaisuuden aikana.