Airbnb majoittajaksi - mitä pitää ottaa huomioon?

16.03.2018

Kerron omia kokemuksia Airbnb toiminnasta ja kalustettujen asuntojen vuokraamisesta pk-seudulla. Minulla on 4 omaa ja 3 muiden asuntoa joita hoidan ja pidän Airbnb sivustolla lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Kohteet ovat Helsingissä Punavuoressa, Kalliossa, Espoossa ja Vantaalla. 

Olen ostanut omat asuntoni alunperinkin nimenomaan airbnb toimintaa varten lyhytaikaiseen vuokraukseen. Miksi? Koska muutoin kassavirta olisi ollut negatiivinen. Lyhytaiksesti ja kalustettuna vuokrattuna saan asunnoista noin 30 % parempaa vuokratuottoa. Miten sen teen?

Miten pankki suhtautuu?

Sijoitusasunnon osto tätä toimintaa varten oli samanlainen prosessi kuin tavallisen sijoitusasunnon osto. Pankki suhtautui hyvin. Ehkä jopa paremmin. Olin tehnyt tarkat laskelmat tuloista ja menoista. Menopuolella täytyy ottaa huomioon kustannukset: Kalusteet, taloustavarata kuten shampoot ja vessapaperit, petivaatteet, pyykkäys, siivous, wifi, avainten vienti sekä vakuutus.

Asunnot on minulla Airbnb sekä Booking sivustolla. Booking sivuston kautta asuntoihin majoittuu asiakkaita jotka odottaa hotellitason palvelua. Asiakkaat saattavat soittaa vaikka keskellä yötä. Siihen en ollut varautunut. Olen sen vuoksi ottanut Bookingista vähän takapakkia.

Olen panostanut asuntojen ilmoituksiin. Luonut itselle hyvän profiilin ja laadukkaat kuvat. Ilmoitukset minulla on suomeksi ja englanniksi.

Millaisia vieraita asunnoissa käy - vaatiiko paljon työtä?

Vieraat Vantaan asunnoissa on nyt pääsääntöisesti lentoyhtiöiden työntekijöitä. Espoossa majoittuu turisteja sekä työmiehiä. Minulla oli asunto myös Helsingin Kalliossa. Luulin sitä menestykseksi, sillä asunto on ihana. Mutta soppari oli päätettävä. Hintakilpailu on Helsingin keskustassa tosi kovaa. Olen huomannut että Espoossa ja Vantaalla saan paljon parempaa vuokratuottoa. Siksi jopa näkisin että tämä toiminta voi olla kannattavampaa esim. pk-seudun ulkopuolella. En sano että tämä on fakta. Tämä on aavistus.

Asuntojen kalustamiseen kannattaa panostaa siten että asunnosta löytyy kaikki tarpeellinen. Ehjät ja siistit kalusteet jotka kestää aikaa ja kulutusta. Ikeastakin saa hyviä ja kestäviä kalusteita. Samoin kirppareilta jne. Kaiken ei tarvitse olla uutta. Mutta mieti mikä itselle toisi viihtyvyyttä. Pimennysverhot makuuhuoneessa. Hyvä ja tukeva sänky. Raikkaat ja siistit lakanat.

Koska siivouksessa ja ylläpidossa on työtä, suosittelen majoittajakumppanin palkkaamista. Esim. Airbnb sivuston kautta voi hakea majoittajakumppania. Tällaiseksi voi siellä tarjoutua itsekin. Se on hyvä tapa testata olisiko tämä oma juttu!

Airbnb:n toimesta asunto on vakuutettu. Mutta olen itse ottanut myös omat kattavat vakuutukset. Ne on todella edullisia!

Mitä kaikkea pitää ottaa huomioon?

Voit määrittää ketkä saavat tehdä varauksia. Pitääkö olla henkilöllisyys profiilissa varmennettu. Kenties kuva ja/tai yhteystiedot. Suosittelen näitä kaikkia. Voit myös pyytää että saat muilta majoittajalta suosituksia ko. majoittujasta ennen kuin annat hänen varata.

Asiakkaat tekevät varauspyyntöjä. Kyselevät etukäteen. Maksu menee Airbnb:n kautta. Saat rahan päivän sen jälkeen kun vieras saapuu. Airbnb takaa maksun. Helppoa! Kun vieras saapuu, käyt ottamassa hänet vastaan tai käytät R-kioskin avainpalvelua joka maksaa 5 euroa/kerta.

Tee asuntoon hyvä ohjeistus. Kulttuurieroista johtuen tulee vastaan ettei joku tiedä miten ovi toimii. Miten uuni tai pyykinpesukone toimii.

Kun vieraat lähtee, asunto siivotaan huolellisesti. Ja pyykit pestään asianmukaisesti. Suosittelen allergioiden vuoksi hajusteettomia aineita.

Vesimaksua maksan 1 - 2 henkilöstä yksiön kohdalla. Vaikka asunnossa majoittuu 2, niin silti käyttävät vettä monesti vähemmän kun normaali perhe. Pyykinpesu on ollut vähäisempää. Ja minulla kohteita joissa maksan käytön mukaan vedestä. Tasauslaskuissa saan aina takaisin, vaikka maksan vaan yhdestä veden.

Miten taloyhtiö suhtautuu?

Taloyhtiöt on suhtautuneet yhtä lukuunottamatta hyvin. Silmätikuksi voi päästä helposti. Mutta kun hoitaa asiat hyvin, niin ei tarvitse murehtia. Meteliä voi pitää muutkin vuokralaiset kun lyhytaikaiset. Minun vieraista ei ole kertaakaan metelin takia soitettu. Kaikki taloyhtiöt tietää tästä toiminnasta. En piilottele sitä. Kohteliasta on ilmoittaa tästä taloyhtiölle. Enkä totisesti suosittele laittamaan luvatta jonkun toisen kotia airbnb sivulle. Saati että alkaa tienaamaan rahaa opiskelija-asunnolla.

Hinnoittelu

Jos mahdollista, kalustaisin asunnon siten että nukkumaan mahtuu 4 aikuista + vauva/lapsi matkasänkyyn. Tai sänkyjä olisi ns. maksimimäärä asunnon kokoon nähden. Näin saat paremman hinnan.

Seuraa vallitsevaa hintatasoa. Katso vuokrailmoitukset myös Oikotiestä, Torista, Bookingista sekä Airbnb:stä. Asunnon kalustus, kunto ja sijainti vaikuttavat hinnoitteluun. Mutta myös kysyntä määrittää hintatasoa.

Hinta tietysti korkeampi elo - syyskuussa. Hintaa nostaa alueen tapahtumat, messut ja konsertit. Nämä kannattaa etukäteen katsoa netistä. Yleisesti olen havainnut että hiljaisin kuukausi on helmikuu. Sen jälkeen marraskuu.

Myös siivouksesta tai muista asioista kuten pysäköinnistä voi pyytää lisämaksun. Siivouksesta normaalihinta voisi olla 20 euroa/kerta yksiön kohdalla. Ja pysäköinnistä 5 euroa/vuorokausi tai noin 50 euroa/kk.

Millaisia ongelmatilanteita on tullut eteen tai onko sattunut mitään?

Meillä ei ole käynyt kertaakaan mitään isompaa. Muutamia kertoja asiakas on jättänyt avaimet sisälle. Joten vara-avain kannattaa olla saatavilla. Ettet ole Espanjassa ja asukas jäi oven taakse. Pyydä vaikka ystävä apuun ja jätä hänelle vara-avain. Wifin kanssa on paljon ongelmia. Hyvin yleistä on että asiakkaat ei osaa käyttää uunia, pesukonetta tai eivät tiedä missä on roskakatokset. Siksi hyvät ohjeet on tärkeät. Ainoastaan kaksi kertaa asunto on ollut siivottomassa kunnossa. Mutta mitään ei ole rikottu.

Verotus

Säästä kuitit kuluista ja huomioi veroilmoituksessa. Airbnb sivustolta saat listauksen tuloista, jotka voit ilmoittaa pääomatuloina verotuksessa.

Minimimajoitusaika

Itse pidin jossain vaiheessa asuntoja jopa vain kahden yön majoituksessa. Silloin minulla oli apulaisia useampi. Mutta katteen kannalta olen nyt todennut että parhaiten homma toimii kuukauden mittaisissa varauksissa.

Vuokratulo on ollut minulla nyt 1,5 vuoden kokemuksella yksiöistä kaikkea väliltä 900 - 2250 euroa/kk.

Suosittelenko? Kyllä! Mutta varaudu näkemään vaivaa. Jos tykkäät tavata ihmisiä, puhua englantia, etkä ahdistu siivoamisesta tämä voi olla sinun juttu! Olen tavannut uskomattomia ihmisiä. Olen saanut ihania lahjoja. Vieraat on olleet siistejä ja kohteliaita. 

Airbnb majoittajaksi? Klikkaa Airbnb sivuille. Voit luoda oman tilin maksutta. Ja tutustua palveluun rauhassa.